Oplatí sa investovať do realitných podielových fondov?

Často sa nás na ne pýtate. Ako fungujú? Oplatí sa do nich investovať? Pre koho je takéto investovanie vhodné? Čítajte ďalej a dozviete sa všetko o realitných podielových fondoch a o výhodách a nevýhodách tohto typu investovania. 

Čo sú a ako fungujú realitné fondy?

Realitný podielový fond je ďalším špecifickým typom fondu, rovnako ako akciové, dlhopisové,  peňažné či zmiešané fondy. Ako napovedá názov, realitné fondy sa od ostatných líšia tým, že investujú do nehnuteľností. Môžu tak robiť priamo, alebo prostredníctvom akcií a podielov v obchodných spoločnostiach, ktoré vlastnia alebo developujú nehnuteľnosti. 

Väčšinou ide o komerčné nehnuteľnosti (obchodné, kancelárske, či logistické budovy), a prípadne aj veľké developerské projekty novostavieb bytových domov. Výnosy týchto realitných fondov vznikajú 2 spôsobmi:

1. Príjmom z prenájmu nehnuteľností v majetku fondu 
2. Rastom hodnoty nehnuteľností v majetku fondu

Príjem z prenájmu komerčných nehnuteľností funguje odlišne od bežných prenájmov bytov. Nájomné zmluvy sú často uzatvárané na dlhé obdobie (3 až 7 rokov). Tieto zmluvy často obsahujú aj dlhú výpovednú lehotu a inflačné doložky. 

Príjem z prenájmu nehnuteľností pokrýva náklady na údrž bu, správu a opravy budov, zabezpečenie budov, náklady na energie, ale aj splátky bankových úverov. Správcovská spoločnosť sa preto snaží zabezpečiť nielen kvalitu nehnuteľnosti, ale aj spoľahlivých nájomcov (často sú to veľké medzinárodné spoločnosti, obchodné reťazce a pod.). Zároveň je veľmi dobré, ak je nehnuteľností v portfóliu fondu čo najviac (diverzifikácia znamená menšie riziko) a sú zamerané na rôzne oblasti realitného trhu.

Hodnotu nehnuteľností v majetku fondu stanovuje správcovská spoločnosť prostredníctvom znaleckých posudkov od nezávislých znalcov niekoľkokrát za rok. Cenu nehnuteľností ovplyvňuje predovšetkým lokalita nehnuteľnosti, ale aj ekonomická situácia v danej krajine (inflácia, nezamestnanosť, úrokové sadzby) a čiastočne aj vo svete, kvalita nájomcov, dĺžka nájomných zmlúv, výška nájmov, náklady na prevádzku budov aj výška splátok úverov. 

Realitné fondy sú ideálne na krátkodobé a strednodobé investície

Investori obľubujú realitné fondy aj preto, že si vedia predstaviť konkrétne budovy, ktoré prostredníctvom fondu spoluvlastnia a podieľajú sa na ich výnosoch. Realitné fondy majú povesť bezpečných a stabilných fondov. 

Je to tak, väčšina má nízku alebo strednú mieru rizika, výnosy veľmi nekolíšu a pohybujú sa stabilne v priemere medzi 3 až 5 percentami ročne. A to je najmä v poslednom desaťročí viac, ako ponúkajú banky na svojich vkladových produktoch.

Realitné fondy sú vhodné na strednodobú investíciu na 5 a viac rokov, prípadne krátkodobú investíciu na dobu 3 až 5 rokov s cieľom investovať voľné peniaze alebo si vybudovať rezervu tak, aby výnosmi aspoň mierne prekonali výšku inflácie. 

Odporúčaná výška krátkodobej rezervy by mala byť aspoň 6 mesačných príjmov, ideálne 12. Táto rezerva má pokryť zvýšené výdavky v prípade nepredvídateľných udalostí alebo prípadný výpadok príjmu (nezamestnanosť, zhoršenie zdravotného stavu). Preto klienti oceňujú spomínané stabilnejšie výnosy v realitných fondoch na strednodobom horizonte napr. 5 rokov v porovnaní s dlhopismi a akciami.

Z dlhodobého pohľadu, v horizonte napríklad dvadsiatich rokov však výnosy realitných fondov zaostávajú za výnosmi akciových fondov (najmä akciových ETF). Nie sú preto vhodné na dlhodobé budovanie kapitálu, napríklad na dôchodok, predčasné splatenie hypotéky či šetrenie na štúdium detí.   

Ako na to a ktoré fondy si vybrať? 

Ak teda zvazujete investovanie, prvým krokom by mala byť analýza vašej finančnej situácie, ďalším naplánovanie cieľov a posledným – nastavenie najlepšej stratégie pre ich dosiahnutie. 

Z ponuky realitných fondov najčastejšie klientom odporúčame Prvý realitný fond od spoločnosti IAD Investments. Ide o najstarší a zároveň jeden z najväčších realitných fondov v ponuke slovenských správcovských spoločností. 

Prvý realitný fond okrem zaujímavého stabilného výnosu a širokej diverzifikácie portfólia nehnuteľností ponúka aj vysokú likviditu. To znamená, že klienti si v prípade nutnosti vedia svoju investíciu čiastočne alebo úplne vybrať v priebehu 3 až 5 pracovných dní.

Infobox: 

• Fakty o IAD Prvom realitnom fonde (údaje k 9. 12. 2024):
• Čistá hodnota majetku: 495,348 mil. EUR
• Dátum vytvorenia fondu:  20. 11. 2006
• Vstupný poplatok: 3 % (investícia menej ako 16 000 EUR); individuálny (16 000 EUR a viac)
• Výstupný poplatok: 0 %
• Priebežné náklady fondu (podľa KID):  2,11 % ročne
• Depozitár (banka):  ČSOB, a.s.
• Odporúčaný investičný horizont:  min. 5 rokov

Dosiahnuté výnosy:

Zdroj: IAD. Uvedená je čistá výkonnosť za konkrétne obdobia – buď celková (kumulat.) alebo ročná (p.a). Minulá výkonnosť nie je predpokladom budúcich výnosov. S investovaním do fondu je spojené aj riziko kolísania hodnoty.

Príklad zhodnotenia sumy 10 000 € za dobu 5 rokov pri výnose 4 % ročne (bez zohľadnenia vstupného poplatku). Nasporená suma = 12 166 €.

Aktuálne IAD Prvý realitný fond ponúka špeciálnu akciu, ktorá po splnení podmienok znamená pre klientov minimálne 14 percentný celkový výnos za obdobie 1250 dní. Táto akcia trvá do 15.1.2025 a je určená pre nových aj existujúcich investorov. Vzťahuje sa na všetky nové vklady, ktoré klienti zainvestujú počas trvania akcie.

Pre bližšie informácie k realitným fondom, špeciálnej akcii, alebo pre vypracovanie Plánu osobných financií sa s dôverou môžete obrátiť na nás.

Zdroj titulného obrázka: Canva