Máte drahú hypotéku? Pomôžeme vám zvoliť najvýhodnejšiu stratégiu

Ak sa v tejto chvíli začínate obzerať po hypotéke, máte šťastie; vysoké úrokové sadzby kulminovali a v priebehu septembra nás čaká obdobie ich znižovania. Ak ste však po hypotéke museli siahnuť v minulosti, vaše splátky mohli výrazne narásť. Ako z toho von?

V článku sa dozviete: 

• ako sa vyvíja trh s hypotékami a aké sú prognózy na najbližšie obdobie 
• ako funguje štátny finančný príspevok na zvýšenú mesačnú splátku na úvere z dôvodu nárastu úrokovej sadzby
• aké rôzne možnosti optimalizácie úrokov môžu fungovať práve pre vás 

Úroky aj rieky kulminovali, budú klesať

Za posledný mesiac sme takmer vo všetkých bankách zaznamenali postupné znižovanie úrokových sadzieb. Začína obdobie, kedy sa banky predbiehajú v tom, kto dá nižší úrok,  hypotéky sa stávajú lacnejšími a dostupnejšími pre verejnosť. 

Zatiaľ ide o malé, kozmetické zníženie sadzieb v desatinách percenta, no v priebehu septembra očakávame zníženie úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky, ktoré ohlasuje ďalšie poklesy.  Aktuálne sa úrokové sadzby pohybujú v priemere na 4% p.a. V rovnakom období minulého roka bola priemerná úroková sadzba 4,5% p.a.

V nasledujúcej tabuľke uvádzame prehľad aktuálnych úrokových sadzieb pri najžiadanejších typoch fixácie v rámci jednotlivých bánk:*

*Sadzby sú komunikované ,,od“, tzn. po zohľadnení ratingu klienta, pri max. 80 % LTV a po zohľadnení zliav, ktoré ponúkajú banky za účet, úverové poistenie, príp. za objem (individuálne podľa konkrétnej banky).

Vysoké úroky môže kompenzovať štátna pomoc 

Bývanie obvykle riešime, keď ho potrebujeme, nie vždy môžeme čakať na výhodné úrokové sadzby. Keď sú sadzby vysoké, klienti bánk sa klasifikujú často na nižšie objemy hypoték a kupujú lacnejšie nehnuteľnosti. 

Časť klientov má však hypotéku z minulosti. Ak k nim patríte aj vy, v priebehu roka 2023 ste pravdepodobne museli čeliť prudkému nárastu úrokovej sadzby na vašej existujúcej hypotéke. Podľa údajov z analýzy Národnej banky Slovenska splátky v období od 1. októbra 2023 do 30. júna 2024 vzrástli v priemere o 89 eur. 

Týmto klientom, ale aj mnohým ďalším, ktorých zvýšenie mesačných splátok ešte len čaká, prišla vhod štátna pomoc v podobe finančných príspevkov, ktoré dostanú každý mesiac na svoj bankový účet.

Od 1. januára 2024 zaviedla vláda SR z dôvodu nárastu úrokových sadzieb pomoc v oblasti úverov v podobe finančného príspevku na zvýšenú mesačnú splátku na úvere z dôvodu nárastu úrokovej sadzby. Pomoc je plánovaná až do roku 2027, výška mesačného príspevku bude každým rokom prehodnocovaná na základe štátneho rozpočtu. 

Od júna 2024 štátna pomoc platí aj pre refinančné úvery

Do 31. mája 2024 sa pomoc týkala iba tých klientov, ktorí mali na úverovej zmluve uvedený účel kúpu, rekonštrukciu alebo výstavbu bytu či rodinného domu. Ak ste chceli štátnu podporu, muselo ísť o nadobudnutie nehnuteľnosti určenej a využívanej na vlastné bývanie. 

Od 1. júna 2024 sa však štátna pomoc rozšírila aj o refinančné úvery a táto úprava umožnila lepšiu dostupnosť príspevku pre väčšiu skupinu klientov.

Čo to znamená v praxi a kedy máte nárok na príspevok od štátu? 

Ak ste podpísali úverovú zmluvu za účelom refinancovania úveru či úverov po 31. decembri 2022 preto, aby ste refinancovali pôvodný úver na výstavbu, rekonštrukciu či kúpu nehnuteľnosti a zároveň na tejto úverovej zmluve nastalo zvýšenie úrokovej sadzby v období refixácie (refixácia úrokovej sadzby je zmena viazanosti úroku, pri ktorej si ponechávate pôvodnú hypotéku v tej istej banke, s ktorou uzatvoríte dodatok k zmluve), výsledkom bolo navýšenie mesačnej splátky úveru. V takomto prípade máte nárok na štátny príspevok.  

Nárok na príspevok máte nárok aj vtedy, ak sa jednalo o refinančné úvery, na ktorých ešte nenastalo výročie fixácie, no napriek tomu je aktuálna výška splátky vyššia ako na pôvodnom úvere, kde bol účel nadobudnutie (kúpa, výstavba, rekonštrukcia). V tomto prípade je však nutné, aby bol podpis tejto úverovej zmluvy datovaný najneskôr do 31. mája 2024. 

Ak ste však refinančný úver podpísali po 1. júni 2024, na štátnu pomoc už nárok nemáte. 

V prípade záujmu o štátnu pomoc sa klienti bánk obracajú na Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny v mieste svojho trvalého bydliska. Žiadosť podávajú osobne, poštou, alebo elektronicky cez stránku slovensko.sk. 

Aktuálna výška príspevku je 75 % z rozdielu medzi novou a pôvodnou výškou splátky, maximálne však 150 eur mesačne. Ide o sumu, ktorú klienti bánk dostanú po splnení podmienok v priebehu roka 2024. Čo bude nasledujúci rok, to zatiaľ nikto netuší. Výška príspevku môže byť vyššia. Ak však budú úrokové sadzby klesať, ako sme naznačili v úvode, môže sa príspevok aj znížiť. 

Zostať alebo odísť?

Ak riešite, čo je pre vás najvýhodnejšou stratégiou a či sa vám viac oplatí zostať vo svojej súčasnej banke, alebo odísť ku konkurencii, zvážte týchto pár faktov: 

Nižšia úroková sadzba znamená nižšie preplatenie úveru. Ak hľadáte odpoveď na otázku, či zostať v banke s vyššou úrokovou sadzbou, v ktorej však budete mať možnosť získať mesačne finančný príspevok od štátu, alebo máte radšej odísť ku konkurencii a zrefinancovať úver z dôvodu lepších podmienok, nájdete ju pri pohľade na celkové preplatenie úveru, minimálne pri prvom, najbližšom výročí fixácie. 

Ruku na srdce – málokto si štátny príspevok odloží na sporiaci účet, aby nasporenú sumu vložil ako mimoriadnu splátku a pomohol svojej hypotéke. Väčšina z nás ho využije na bežné každodenné potreby, ktoré potrebujeme pokryť. 

Druhým faktorom je neistota. Keďže nikto z nás nevie, aký vysoký bude tento príspevok v nasledujúcich rokoch (2027 vrátane).

Ďalším faktorom je aj snaha vašej súčasnej banky o vaše zotrvanie – vo väčšine prípadov sa banky snažia klientov udržať konkurencieschopnou ponukou. A tu opäť vstupuje do hry možnosť získania štátneho finančného príspevku: 

Ak vaše výročie fixácie nastalo v súčasnom období, aktuálna banka vám ponúkne vyšší úrok, ako ste mali v minulosti, splátka narastie a vám opäť vzniká nárok na finančný príspevok z dôvodu zvýšenia mesačnej splátky. 

Univerzálne riešenie neexistuje, ste jedinečný prípad

Je možné, že si svoj príspevok od štátu naozaj poctivo odkladáte. Alebo ste hypotéku refinancovali tak výhodne, že nič lepšie nenájdete. Ak ste však v situácií, že so svojou hypotékou naozaj potrebujete pohnúť, najlepším krokom nula je siahnuť po odbornej analýze svojej situácie a možností. 

Tá je totiž vždy jedinečná, zmluvy, dodatky a refinancovanie máme všetci nastavené inak. To, ako správne postupovať, by však nemalo byť vecou emócií, rád od priateľov (niekedy môžu, samozrejme, zafungovať aj tie), známeho v banke (môže, ale nemusí mať prehľad o ostatných bankách a ich produktoch), alebo impulzívnych rozhodnutí. 

Najideálnejšie je zvoliť postup na základe analýzy vašich čísel a ich prepočtov. A práve s tým vám radi pomôžeme: máme prehľad, k dispozícii najaktuálnejšie kalkulačky, produktové portfóliá bánk sledujeme na dennej báze. A samozrejme, trendy a prognózy do budúcnosti nasávame s rannou a poobednou kávou. Nehovoriac o tom, že za nás hovoria výsledky v podobe stoviek “optimalizovaných” klientov.

Zdroj: Slovenská sporiteľňa, VÚB, ČSOB, 365 bank, mBank, UniCredit Bank, Tatra banka, Prima banka, Canva