Hypotéka je opäť dostupnejšia. Na aké účely ju viete využiť?

Financovanie bývania sa po približne troch rokoch zvyšovania úrokových sadzieb stáva opäť dostupnejším. Po zdražovaní sme už nejaký čas opäť vo fáze zlacňovania, čo predstavuje zvýšený dopyt po hypotékach a rastúcu chuť ľudí riešiť vlastné bývanie.

Dôsledkom je aj konkurenčný boj jednotlivých bánk, ktoré chcú prilákať klientov na svoju stranu. 

Hypotéka nemusí znamenať len nové bývanie 

Ak potrebujete peniaze, okrem úroku by vás malo zaujímať aj to, ktorá banka vás dokáže dostať k vášmu cieľu najefektívnejším spôsobom. Zďaleka nemusí ísť len o kúpu bytu. Môže vás zaujímať bezúčelová hypotéka, možno chcete refinancovať či konsolidovať svoje doterajšie hypotéky. Môže vás zaujímať hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, výstavba, alebo ste nadobudli nehnuteľnosti po dedičstve či rozvode. 

Bezúčelová hypotéka

Tento typ hypotéky je z hľadiska čerpania podobný spotrebnému úveru, keďže banke nemusíte dokladovať účel použitia peňazí. Bezúčelová hypotéka sa však od spotrebáku líši v podmienkach. Dobu splatnosti bezúčelovej hypotéky môžete natiahnuť až na 30 rokov, musíte pri nej však ručiť nehnuteľnosťou. Úroková sadzba je rovnaká ako pri klasickej hypotéke. 

Niektoré banky dobu splatnosti skracujú a dávajú prirážky k úrokovej sadzbe. Zároveň väčšina bánk poskytuje nižšie LTV (loan to value – pomer medzi hodnotou zakladanej nehnuteľnosti a výškou poskytnutého úveru), ako pri bežnej účelovej hypotéke.

Najväčšou výhodou tejto hypotéky je jej flexibilita. Viete cez ňu financovať kúpu, výstavbu, rekonštrukciu nehnuteľnosti doma a v zahraničí alebo kúpu investične náročnejších rekreačných nehnuteľností. 

Refinancovanie / konsolidácia

Hlavným cieľom tohto účelu je zníženie úrokovej sadzby a zároveň mesačnej splátky refinancovaním a spojením jedného alebo viacerých úverov rôzneho druhu – hypotéka, spotrebný úver, stavebný úver, nebankové úvery.

Banky k tejto potrebe pristupujú rôzne. Niekedy refinancujú úvery bez overovania výšky príjmu, čo môže pomôcť ľuďom, ktorým to finančne nevychádza a chcú ušetriť. 

Ak nie je problém príjem overiť, môžete hypotéku navýšiť o nové prostriedky. 

Stáva sa, že sa naši klienti stretnú s argumentom, že sa im refinancovanie hypotéky neoplatí, pretože budú platiť úroky odznova, alebo že tak budú platiť len úroky a nie samotnú hypotéku. 

Nie je to pravda. Každá splátka sa delí na dve časti: úrok a istinu. Pri refinancovaní sa počíta úrok z novej, nižšej sumy – zo zostatku – a preto je pri nižšom úroku a zachovaní pôvodnej splatnosti aj nižšia mesačná splátka. 

Ak si napríklad chcete vziať hypotéku na 100 tisíc eur na 30 rokov so 4-percentným úrokom, budete splácať 477 eur mesačne a úrok z tejto sumy bude na začiatku splácania 333 eur. 

Ak sa po 5 rokoch rozhodnete zostatok hypotéky refinancovať, výpočet bude vyzerať takto: zostatok po piatich rokoch splácania bude 90 447 eur, zostáva 25 rokov. Máte záujem o hypotéku s 3-percentným úrokom. Ak sa to podarí, bude splácať 429 eur a úrok na začiatku splácania je 226 eur. 

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť

Tento typ hypotéky viete využiť, ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, no zatiaľ nemáte vybratú žiadnu konkrétnu a chcete vedieť svoj úverový limit. V tomto prípade banka schváli maximálnu možnú hypotéku podľa vášho príjmu. Od tohto momentu máte štandardne 6 mesiacov (na výnimku aj viac) na doloženie konkrétnej nehnuteľnosti a čerpanie hypotéky.

Tento spôsob je veľmi užitočný, ak napríklad plánujete zmenu práce alebo prechod z trvalého pracovného pomeru na živnosť, či pri nástupe na materskú dovolenku. Viete si predschváliť potrebný objem a máte čas na hľadanie vhodného bývania, pričom banka už následne príjem neskúma.

Výstavba

Ak chcete využiť hypotéku na financovanie výstavby, pripravte sa na to, že pôjde o relatívne komplikovaný proces zložený z postupných čerpaní (tranží). Budete potrebovať množstvo dokumentov a postupné čerpania sú podmienené kritériami, ktoré má každá banka iné. 

Existujú banky, kde stačí, že máte pozemok. V iných vyžadujú, aby ste mali základy, alebo múry do výšky 1,5 metra, aby bolo možné stavbu zapísať na katastri. V niektorých bankách vám dajú hypotéku až vtedy, ak máte stavbu na 60 percent rozostavanú. Pri špecifických typoch stavby – napríklad montovaných drevodomoch – niektoré banky vyžadujú uzatvorenú stavbu, inak hypotéku neschvália.

Ak teda uvažujete nad financovaním výstavby, zvážte bezúčelovú hypotéku, ak máte k dispozícii inú nehnuteľnosť, ktorou môžete dočasne ručiť. 

Nadobudnutie nehnuteľnosti dedičstvom alebo rozvodom

Špecifickým prípadom je nadobudnutie nehnuteľnosti formou vyplatenia inej osoby alebo osôb po dedičskom konaní alebo po rozvode.

Pri porovnaní znaleckého posudku a kúpnej ceny vedia banky v takýchto situáciách vychádzať pri hypotéke z vyššej z hodnôt, keďže ide o predaj medzi spriaznenými osobami.

Ak teda máte hodnotu znaleckého posudku napríklad 100 tisíc eur, ale odkupujete napríklad polovičný podiel bytu od súrodenca v hodnote 50 tisíc eur, štandardne by vám banka poskytla 80 až 90 percent z nižšej sumy. Pri tomto účele je ale časté, že poskytne hypotéku z vyššej sumy a žiadateľ tak môže zafinancovať plnú kúpnu cenu nehnuteľnosti. 

Hypotéka môže byť v dnešnej dobe veľmi flexibilná, no pred definitívnym rozhodnutím by ste určite nemali zanedbať prieskum produktov naprieč všetkými bankami. Už dávno neplatí, že vaša banka, v ktorej máte už 10 rokov bežný účet, vám automaticky poskytne tie najlepšie podmienky. Určite sa preto poraďte s odborníkom a pre základnú orientáciu tiež odporúčam podcast Na rovinu o peniazoch.

Zdroj: Unsplash , SLSP , VÚB , ČSOB , TB , UNI , 365 , PRIMA , MBANK