Banky menia pravidlá investičných hypoték

Investovanie do nehnuteľností prostredníctvom hypoték patrí na Slovensku medzi najčastejšie spôsoby zhodnocovania majetku. Kombinácia historicky nízkych úrokových sadzieb v minulosti, rastúcich cien bytov a snahy ochrániť kapitál pred infláciou priviedla na trh veľké množstvo investorov. Byt určený na prenájom sa tak stal súčasťou dlhodobej finančnej stratégie mnohých domácností. Rastúci investičný dopyt však zároveň zvyšuje tlak na dostupnosť bývania, čo najvýraznejšie pociťujú ľudia riešiaci svoje prvé bývanie.

Vývoj na realitnom trhu pozorne sleduje aj národná banka, keďže dostupnosť bývania má priamy dosah na zadlženosť domácností, infláciu a stabilitu bankového sektora. Ak sa bývanie stáva dlhodobo nedosiahnuteľným, môže to brzdiť ekonomický rast a prehlbovať nerovnosti. Aj preto sa čoraz častejšie diskutuje o úprave pravidiel pri financovaní investičných nehnuteľností. Investori síce zvyčajne disponujú vyššími príjmami, no ich aktivita mení rovnováhu na trhu.

Pravidlá investičných hypoték

Z praktického hľadiska je kľúčové vedieť, že slovenské banky nemajú jednotné pravidlá pre investičné hypotéky. Slovenská sporiteľňa a VÚB v súčasnosti neuplatňujú vlastné interné limity na počet hypotekárnych úverov nad rámec regulácie NBS. Rozhodujúci je najmä celkový príjem klienta a jeho schopnosť splácať záväzky. Ak ukazovatele vychádzajú, banky dokážu financovať aj viacero investičných bytov. V praxi tak existujú klienti, ktorí majú v týchto bankách šesť alebo aj sedem hypoték.

Odlišný prístup volí ČSOB. Pri tretej investičnej nehnuteľnosti banka skracuje maximálnu splatnosť úveru na 20 rokov. Takéto nastavenie výrazne zvyšuje mesačné splátky a mení ekonomiku investície. V mnohých prípadoch už príjem z prenájmu nedokáže pokryť splátku hypotéky spolu s ďalšími nákladmi, čo ďalšie investície prirodzene obmedzuje.

Ešte prísnejší model uplatňuje Tatra banka. Pri vyššom počte nehnuteľností sa financovanie posudzuje individuálne a štandardne klient získa maximálne tri hypotekárne úvery. Ďalšia hypotéka býva spravidla zamietnutá bez ohľadu na výšku príjmu, pričom výnimky sú skôr ojedinelé a viazané na špecifické prípady.

Rozdiely v hypotékach

Spoločným znakom všetkých spomínaných bánk je, že pri investičných bytoch zatiaľ výrazne nemenia pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Rozdiely sa prejavujú najmä v počte úverov, dĺžke splatnosti a celkovom nastavení financovania. Práve tieto faktory spôsobujú, že rovnaký investor môže mať v jednej banke otvorené možnosti a v inej naraziť na jasný limit. V období rastúcej regulácie sa preto správna voľba banky a kvalitná finančná stratégia stávajú rozhodujúcimi pre dlhodobý úspech investície.

Foto zdroj: Unsplash