Chcem si kúpiť nehnuteľnosť. Ako na to?

O vlastnej streche nad hlavou sníva každý, len málokto si však vie financovať kúpu svojho vysnívaného bývania len z vlastných zdrojov. Ceny nehnuteľností na Slovensku stále rastú a tak väčšine z nás nezostáva iné, iba riešiť nedostatok financií hypotékou. Ak sa zamýšľate nad tým, či vám banka úver poskytne a ak áno, či bude v dostatočnej výške a za dobrých podmienok, čítajte ďalej. 

Úverový register – vysvedčenie žiadateľa o hypotéku

Základným pravidlom na poskytnutie úveru na bývanie akceptovateľný a dostatočný príjem na jeho splácanie. Často je rozhodujúci aj takzvaný úverový register, v rámci ktorého banky zohľadňujú vašu platobnú disciplínu naprieč všetkými bankami a nebankovými spoločnosťami, ktorých služby ste v minulosti využili. 

Úverový register je ako váš finančný rodný list, na základe ktorého banky vidia, čo všetko máte – či už ide o majetok alebo záväzky, či si svoje záväzky plníte riadne a načas. Ak je všetko v poriadku, postupujete do “druhého kola” a riešite, aké sú možnosti financovania vami vybranej nehnuteľnosti. 

Najvýhodnejšie je založenie 

Najbežnejším spôsobom financovania nehnuteľnosti je financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru. Banky kvôli nariadeniu NBS už neposkytujú stopercentné financovanie. Maximálne dostanete 90-percentné. Zvyšných 10 percent potrebujete financovať z vlastných zdrojov. 

Máte viacero možností: 

• disponujete hotovosťou vo výške 10 percent z ceny nehnuteľnosti
• dofinancujete kúpu prostredníctvom stavebného sporenia, ktoré ste si zriadili v minulosti
• zvyšnú sumu si požičiate v banke prostredníctvom spotrebného úveru 
• požiadate v PSS (Prvej Stavebnej Sporiteľni) o medziúver bez založenia nehnuteľnosti (alebo aj so založením)
• založíte aj inú nehnuteľnosť, napríklad rodičovskú

Pri poslednej alternatíve platí, že ak máte možnosť založiť viacero nehnuteľnosti a máte dostatočný príjem na vykrytie celej kúpnej ceny vo forme úveru, banka vám poskytne celú potrebnú sumu prostredníctvom hypotéky.

V tomto prípade nepotrebujete žiadne vlastné zdroje. Táto alternatíva je často aj najlacnejšia, keďže sčítaním hodnôt zakladaných nehnuteľností v pomere ku výške požadovaného úveru vzniká nízke percento LTV (LTV – loan to value – pomer medzi hodnotou zakladanej nehnuteľnosti a výškou poskytnutého úveru v percentách, percento financovania). Čím je nižšie percento LTV, tým nižšie úrokové sadzby banky poskytujú. Nižšia úroková sadzba znamená nižšiu mesačnú splátku a v konečnom dôsledku aj nižšie preplatenie úveru.

Príklad:

Kupujete nehnuteľnosť v hodnote 130 000 €. Okrem kupovanej nehnuteľnosti, ktorá je ohodnotená znaleckým posudkom na sumu 130 000 €, zakladáte aj rodičovskú nehnuteľnosť v hodnote 150 000 €. Celková hodnota zabezpečenia pre banku je teda 280 000 €. Ide o 50 percentné LTV. Klient vďaka tomu dostane z banky úver na úhradu celej kúpnej ceny.

Medziúver a jeho nuansy

Drahšou alternatívou je dofinancovanie prostredníctvom medziúveru od PSS alebo prostredníctvom klasického spotrebného úveru. V oboch prípadoch však musíte mať dostatočný príjem aj na splácanie tohto v poradí druhého úveru. Úvery od PSS sa poskytujú s úrokovými sadzbami v rozmedzí od 5 do 9 percent ročne. 

Ak máte možnosť založiť inú nehnuteľnosť ako tú, ktorú používate na zabezpečenie pri hypotéke, úroková sadzba je nižšia, aktuálne sa pohybuje od 3,29 percenta. Pri PSS záleží na tom, či máte zriadené stavebné sporenie u nich, ako dlho, v akých sumách a aká bola vaša cieľová suma a podobne a či ste dosiahli takzvané hodnotiace číslo na poskytnutie stavebného úveru. Alternatívou je aj prevod sporenia z iného rodinného príslušníka. Stavebný úver má výhodnejšie podmienky, ako klasický medziúver. 

Medziúver poskytuje PSS tým klientom, ktorí nedodržali vyššie spomenuté podmienky, alebo zatiaľ nie sú klientmi. Preto je podmienkou, aby si klienti priebežne dosporili požadovanú sumu, prípadne si zriadili hneď aj sporenie, na ktoré si budú sporiť peniaze popri splácaní úveru. No v priebehu splácania medziúveru sa tento medziúver automaticky preklopí do stavebného úveru, s výhodnejšími podmienkami.

Spotrebné úvery banky poskytujú s úrokom od 4,99 až po 15 percent, častokrát po zohľadnení ratingu klienta. Nižšie sadzby poskytujú známym klientom. Ak ste neklient, je rozhodujúce, aký máte úverový register – spomínané vysvedčenie vašej platobnej zodpovednosti. Ak nemáte úverovú históriu, ste nepopísaný list a je možné, že dostanete vyššiu úrokovú sadzbu. V porovnaní s úverom od PSS majú klasické spotrebné úvery zákonom obmedzenú kratšiu splatnosť maximálne 8 rokov. 

Príklad:
Kupujete nehnuteľnosť v hodnote 130 000 €. Hodnota zakladanej nehnuteľnosti je takisto podľa vypracovaného znaleckého posudku  na úrovni 130 000 €.

V banke sa klasifikujete na 80-percentné LTV, zvyšnú sumu potrebujete vyriešiť prostredníctvom úveru v PSS. Nemáte uzatvorené stavebné sporenie v PSS alebo nemáte nasporenú dostatočnú sumu.Máte záujem o 30-ročnú lehotu splatnosti úveru (pozn. maximálna splatnosť je vo väčšine bánk na 30 rokov, no rozhodujúci je aj vstupný vek klienta pri podaní žiadosti a maximálne vek v čase splatnosti úveru).

*poznámka: Úver od PSS má 2 fázy – fázu medziúveru a stavebného úveru. Úroková sadzba vychádza na konkrétneho klienta, po zohľadnení jeho rodinného stavu, typu príjmu, dosiahnutého hodnotiaceho čísla a cieľovej sumy. Pri skoršom pridelení cieľovej sumy prechádza medziúver do fázy stavebného úveru, s nižšou úrokovou sadzbou.

V prípade, ak sa rozhodnete pre využitie klasického Spotrebného úveru, ktorý použijete na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti, výpočet by bol nasledovný:

*poznámka: Pri výpočte bola použitá sadzba úveru na bývanie v banke, ktorá poskytuje pri danej fixácii rovnaký úrok pre všetkých klientov. Pri spotrebnom úvere sa vychádzalo z priemernej úrokovej sadzby na trhu.

Z uvedených príkladov je zrejmé, že dofinancovanie prostredníctvom úveru od PSS je lacnejšie.

Užitočné informácie na záver

Banka je zo zákona povinná porovnávať hodnotu nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku so stanovenou kúpnou cenou. Pre banku je totiž vždy smerodajná tá nižšia z hodnôt. Ak teda kupujete svoj vysnívaný byt alebo dom za cenu, ktorá korešponduje so znaleckým posudkom, všetko je v poriadku. Ak však tieto ceny nekorešpondujú, banka sa riadi nižšou hodnotou a vtedy môže vzniknúť problém s dofinancovaním.

V tomto prípade budete potrebovať svoje vlastné zdroje nad rámec dofinancovania cez PSS alebo spotrebným úverom, keďže len vďaka nim budete schopní uhradiť celú kúpnu cenu. 

Neplatí to, ak kupujete nehnuteľnosť od priameho rodinného príslušníka, napríklad rodiča, keďže rodičov banky vnímajú ako spriaznené osoby. V takomto prípade je jedno, ako je stanovená výška kúpnej ceny, banky sa riadia iba hodnotou podľa znaleckého posudku a z neho vypočítavajú maximálnu výšku úveru. V praxi tak nepotrebujete žiadne vlastné zdroje, celú kúpnu cenu viete uhradiť iba z prostriedkov poskytnutej hypotéky.

Ak máte pred sebou kúpu svojho nového bývania, neváhajte sa obrátiť na skúseného finančného poradcu, ktorý Vám poradí s najlepšou možnosťou financovania. Možností je veľa a nájsť tú najvhodnejšiu kombináciu je síce niekedy náročné, ale takmer vždy možné.