Chcem splatiť hypotéku. Oplatí sa mi to?

Predčasné splatenie hypotéky a úverov je pravdepodobne prianím väčšiny Slovákov, aj keď často vyzerá pomerne nedosiahnuteľne. Zo skúsenosti vieme, že existujú spôsoby, ako to urobiť aj bez výhry v športke či dedičstva. Otázkou však zostáva, či sa to naozaj oplatí.

Cudzie peniaze sú vždy lacnejšie

V prvom rade treba mať na pamäti, že cudzie peniaze sú vždy lacnejšie ako vlastný kapitál, preto si predčasné splatenie hypotéky dôkladne zvážte. Môže sa stať, že prídete na to, že je pre vás oveľa výhodnejšie dlh splácať pomaly a pritom si zároveň šetriť a zhodnocovať vlastné peniaze s vyšším úrokom ako je ten, ktorý platíme v banke. 

Samozrejme, tento spôsob nemusí byť vhodný pre každého, všetci máme absolútne odlišné životné situácie a potreby. Takýto zámer si navyše vyžaduje plán a disciplínu. Ak vás však zaujímajú konkrétne čísla, čítajte ďalej. 

Modelový príklad: hypotéka vo výške 130 tisíc eur

Predstavme si, že máme hypotéku 130 tisíc na 30 rokov, s priemernou úrokovou sadzbou 2,50 percenta ročne počas celého obdobia splácania a mesačnú splátku 514 eur.

Zároveň si namodelujeme investíciu do akciových indexových fondov, ktorých priemerné ročné zhodnotenie je na úrovni 8-10 percent (pre účely článku počítame s 9 percentami), majú nízku nákladovosť a po splnení ročného daňového testu sú oslobodené od dane z príjmu (výnosu).

Dajme tomu, že platíme hypotéku a zároveň si sporíme na predčasné splatenie o 10 rokov skôr. Ak si budeme pri tejto modelovej situácii pravidelne mesačne sporiť 84,85 eur, za 20 rokov nasporíme približne 54 500 eur, čo zodpovedá výške zostatku hypotéky v rovnakom období. Za týchto okolností vieme hypotéku splatiť o 10 rokov skôr.

Tu je niekoľko scenárov, ktoré opisujú, ako to môže vyzerať: 

Scenár A: Splatím hypotéku o 10 rokov skôr a viac nesporím

• Zostatok hypotéky po 20 rokoch: 54 500 eur
• Vklad do investície po 20 rokoch: 20 364 eur
• Výnos investície po 20 rokoch: 34 136 eur
• Čistá úspora na splátkach*: 41 316 eur

*rozdiel súčtu splátok hypotéky za skrátené obdobie a vkladov do investície

V tomto prípade som ušetril 10 rokov splácania, čo predstavuje 41 316 eur.

Scenár B: Splatím hypotéku o 10 rokov skôr a ďalej si sporím 50 percent splátky hypotéky (257 eur) po dobu 10 rokov

Po splatení hypotéky to bude vyzerať nasledovne: 

• Vklad do investície po 10 rokoch: 30 840 eur
• Výnos po 10 rokoch: 18 430 eur

V tomto prípade sa mi podarilo okrem vyplatenia hypotéky za obdobie jej pôvodnej splatnosti vytvoriť rezervu v hodnote 49 270 eur, ktorá vie poslúžiť ako kvalitný základ na dôchodok alebo akýkoľvek iný finančný cieľ.

Môžem sa na tieto peniaze pozerať aj tak, že som si refundoval pôvodne zaplatené splátky. Len samotný výnos by predstavoval približne 36 splátok hypotéky.

Scenár C: Splatím časť hypotéky o 10 rokov skôr a ďalej si sporím zvyšnú časť investície + rozdiel pôvodnej a novej splátky hypotéky

Povedzme, že po 20 rokoch splácania hypotéky v porovnaní so scenárom A využijem na vyplatenie len 50 percent z hodnoty investície, teda 27 250 eur, čím pri zachovaní pôvodnej doby splácania znížim mesačnú splátku na 257 eur a rozdiel opäť pravidelne zainvestujem spolu so zostatkom investície.

Po mimoriadnom vklade do hypotéky to bude vyzerať takto: 

• Vklad do investície po 10 rokoch: 58 090 eur
• Výnos po 10 rokoch: 56 200 eur

V scenári C som spravil kompromis medzi scenárom A a B, čím sa mi podarilo vytvoriť majetok v hodnote približne 114 tisíc eur, ktoré môžem využiť podľa potreby. 

Scenár D: Nesplatím hypotéku skôr a ďalej si sporím pôvodnú sumu

Po ukončení splácania hypotéky ma čaká takýto výsledok: 

• Vklad do investície po 30 rokoch: 30 546 eur
• Zhodnotenie investície po 30 rokoch: 114 628 eur

V tomto prípade som zároveň so splácaním hypotéky budoval majetok, ktorý mi generoval výnosy. Tie môžu spätne kompenzovať preplatenie na úrokoch. 

Ak si to viem dovoliť a splátka hypotéky príliš nezaťažuje môj rozpočet, vidím, že dlhodobá správne nastavená investícia mi doručí vyšší úrok ako ten, ktorý platím banke. 

Podobné scenáre by sme mohli modelovať donekonečna, no všetky budú mať spoločného menovateľa – pravidelnú investíciu. Dôvod je jednoduchý – investícia svojho majiteľa v dlhodobom horizonte vždy odmení výnosom. 

Dôkazy sú jednoznačné a odkaz hore uvedených príkladov tiež: zbaviť sa hypotéky predčasnou splátkou nemusí nutne z dlhodobého hľadiska znamenať výhodu. Ak sa však chcete na konci dňa dostať do plusu, rozhodne investujte.  

Zdroj: Canva