Hypotéky 2026: Ako získať najnižší úrok a ušetriť

Hypotekárny trh na Slovensku po výraznom raste úrokových sadzieb v posledných rokoch postupne vstupuje do stabilnejšej fázy s miernym poklesom úrokových sadzieb. Banky opäť začínajú aktívne bojovať o klienta, čo vytvára priestor pre klienta na vyjednávanie lepších podmienok. Rok 2026 sa tak stáva ideálnym obdobím na prehodnotenie existujúcich hypoték a aj na získanie nového úveru.

Aktuálne sadzby hypoték a najlepšie ponuky bánk

Najnižšie hypotekárne sadzby sa v súčasnosti pohybujú približne od 3 % do 3,69 % ročne. Najnižšie úrokové sadzby získavajú klienti v rámci reštartu hypoték alebo refinancovania. Štyri najväčšie banky sledujú výšku úrokových sadzieb predovšetkým Prima banky, ktorá znižuje sadzby vždy medzi prvými bankami a stanovuje nové hranice. Všeobecne platí, že konečná výška úroku závisí, či už pri nových úveroch alebo aj reštarte hypotéky, od bonity klienta, výšky úveru, hodnoty nehnuteľnosti a celkovej aktivity v banke.

Pri existujúcich úveroch banky často ponúknu lepšie sadzby klientovi až vtedy, keď klient prejaví záujem o zmenu podmienok alebo refinancovanie svojho úveru do inej banky.

Reštart verzus refinancovanie hypotéky

Pre väčšinu klientov je dnes výhodnejší reštart hypotéky v rámci tej istej banky. Ide o jednoduchší proces bez zbytočnej administratívy, znaleckých posudkov, poplatkov za kataster, a pod. Refinancovanie hypotéky do inej banky sa oplatí najmä v prípadoch, keď rozdiel v sadzbe presahuje aspoň 0,3 % a zároveň je zostatok úveru vyšší ako 200 000 eur.

Pri nižších zostatkoch môže byť celková úspora príliš malá na to, aby vyvážila časovú aj administratívnu náročnosť presunu hypotéky do inej banky. Zmysel refinancovať úver dáva klientom skôr v prípade konsolidácie úverov alebo (ne)možnosti vyňatia dozaloženej nehnuteľnosti v danej banke.

Banky dnes kladú veľký dôraz na celkovú aktivitu klienta. Najlepšiu vyjednávaciu pozíciu majú tí, ktorí majú v banke vedený hlavný účet, pravidelný príjem a aktívne využívajú ďalšie produkty. Takíto klienti dokážu získať výrazne výhodnejšie podmienky než klienti, ktorí majú účet využívaný len na splácanie hypotéky.

Ako funguje vyjednávanie pri reštarte hypotéky

Aby mal klient možnosť požiadať banku o prehodnotenie úrokovej sadzby, banka na to musí mať tzv. retenčné oddelenie. Cieľom retenčného oddelenia je udržať klienta v banke a zabrániť jeho odchodu ku konkurencii. Ak klient požiada o prehodnotenie úrokovej sadzby alebo o vyčíslenie zostatku hypotéky, banka to vníma ako signál možného odchodu a často reaguje lepšou ponukou.

V praxi to znamená výraznú úsporu na mesačnej splátke aj na celkových nákladoch počas trvania úveru. Rok 2026 vytvára ideálne podmienky na optimalizáciu úverov a každý, kto svoju hypotéku neriešil viac než rok, by mal zvážiť jej odbornú analýzu.

„Najnižšie úrokové sadzby získavajú klienti v rámci reštartu hypoték alebo refinancovania.“

Porovnanie ponúk bánk pri reštarte hypotéky

Slovenská sporiteľňa
Ponúka sadzbu od 3,09 %, no klient musí rátať s poplatkom za prehodnotenie a uzavretím nejakého produktu: pri hypotéke do 100 000 € je poplatok 199 €, pri hypotéke nad 100 000 € je poplatok minimálne 299 €.

VÚB banka
Patrí medzi banky s najnižšou sadzbou ponúkanou pri reštarte hypotéky (od 2,99 %), ak je klient zaradený na tzv. retenčnom zozname. Poplatok za reštart je stanovený ako 0,07 % zo zostatku istiny úveru. Ako aj v prípade Slovenskej sporiteľne, pre zníženie úrokovej sadzby môže byť potrebné uzavrieť si nejaký produkt banky, ako napríklad účet pre dieťa, poistenie osobných vecí.

Tatra banka
Momentálne patrí medzi banky, ktoré ponúkajú nižšie sadzby pri nových úveroch než pri existujúcich hypotékach. Pri reštarte sa klient môže dostať na úroveň 3,19 %, no v praxi býva ponuka často vyššia.
Neštandardom je, že banka nemá určený maximálny limit pokuty za predčasné splatenie, ktorý je ochotná preplatiť klientovi pri refinancovaní úveru z inej banky.

ČSOB
Dlhodobo patrí medzi najsilnejšie banky v oblasti retencie klientov. Štandardný poplatok je 180 € a najnižší úrok, ktorý poskytuje, je vo výške 3,05%. V praxi je často priestor na individuálne vyjednávanie o poplatku za prehodnotenie úrokovej sadzby. Zároveň patrí k bankám, ktoré vedia preplatiť pokutu za predčasné splatenie hypotéky pri prechode klienta od konkurencie, resp. dáva bonus v podobe splátok z novej hypotéky.

Prima banka
Nemá klasické retenčné oddelenie. V minulosti boli ponuky nižších sadzieb zasielané len vybraným klientom, nie plošne. Spolu s ČSOB a Tatra bankou patrí medzi banky, ktoré vedia preplatiť pokutu za predčasné splatenie hypotéky pri refinancovaní.

UniCredit Bank
Vie ponúknuť sadzbu 3,19 % bez poplatku za prehodnotenie úveru bez cross-sellu.

365.bank
Už niekoľko mesiacov dozadu vedela existujúcim klientom ponúknuť sadzbu okolo 3 %, ak si klient vyžiadal vyčíslenie zostatku, čo mohlo súvisieť s akvizíciou s ČSOB.

mBank
Ponúka reštart hypotéky, avšak najskôr po 12 mesiacoch od poslednej úpravy úveru.

Akceptácia príjmu pri trvalom pracovnom pomere

Banky si štandardne overujú príjem prostredníctvom dopytov do Sociálnej poisťovne a vychádzajú z údajov, ktoré sú tam oficiálne vykázané. To znamená, že banka akceptuje len taký príjem, aký overí sociálna poisťovňa.

Je však dôležité vedieť, že Sociálna poisťovňa do príjmu nezapočítava stravné, diéty ani daňový bonus. Stravné banky neakceptujú vôbec. Daňový bonus zohľadňujú iba niektoré banky a spravidla za presne stanovených podmienok. Pri diétach má každá banka vlastné interné pravidlá – určujú maximálnu uznateľnú výšku.

Niektoré banky umožňujú posúdenie príjmu aj na základe potvrdenia od zamestnávateľa, teda mimo údajov zo Sociálnej poisťovne. V takom prípade však zvyčajne dochádza k navýšeniu úrokovej sadzby formou rizikovej prirážky.

Hypotéky pre podnikateľov

Pri živnostníkoch je situácia ešte individuálnejšia. O akceptácii príjmu a jeho výšky môže rozhodovať viacero faktorov:
– či si podnikateľ uplatňuje paušálne alebo skutočné výdavky,
– či pracuje na rámcovú zmluvu,
– či vykonáva duševnú (napr. poradenskú, IT, odbornú) alebo manuálnu činnosť,
– samotná výška tržieb za posledné zdaňovacie obdobie.

Dôležité je dávať si pozor aj na prerušenie živnosti alebo výpadky kreditov po podaní daňového priznania. Banky totiž sledujú, či príjmy po skončení zdaňovacieho obdobia ďalej alikvotne plynú v porovnateľnej výške ako tržby uvedené v daňovom priznaní. Ak dôjde k výraznému poklesu alebo prerušeniu podnikania, vedie to k zamietnutiu žiadosti o úver.

Podmienky pre živnostníkov sa však v posledných rokoch výrazne zlepšili. Väčšina bánk dnes dokáže akceptovať približne 50 – 60 % z obratu, pričom niektoré banky akceptujú až 70 % z tržieb. Z hľadiska priaznivej akceptácie príjmu patria medzi silnejšie banky najmä Tatra banka, 365.bank, mBank, VÚB banka a Slovenská sporiteľňa.

V praxi to znamená, že dvaja klienti s rovnakým „reálnym“ príjmom môžu mať v rôznych bankách výrazne odlišnú uznateľnú výšku príjmu – a tým aj rozdielnu ponuku úrokovej sadzby či maximálnej výšky úveru.

Možnosti financovania pre mladých klientov

Mladí ľudia majú pri riešení vlastného bývania niekoľko možností, ako preklenúť nedostatok vlastných zdrojov. Jednou z nich je dozaloženie druhej nehnuteľnosti – napríklad bytu alebo domu rodičov. Táto možnosť však nezvyšuje úverový limit klienta. Slúži primárne na nahradenie chýbajúcich vlastných zdrojov, teda na splnenie požadovaného pomeru medzi výškou úveru a hodnotou zabezpečenia.

Pri tomto spôsobe je mimoriadne dôležitý správny výber banky. Klient by mal už na začiatku myslieť na to, za akých podmienok bude možné dozaloženú nehnuteľnosť v budúcnosti vyňať z úveru. Nie všetky banky majú rovnaké pravidlá a v niektorých prípadoch môže byť proces vyňatia náročnejší. Ak si klient zvolí banku s menej flexibilnými podmienkami, môže sa v budúcnosti dostať do situácie, že refinancovanie do inej banky nebude možné alebo výhodné – najmä pri mladých klientoch, ktorí čerpajú daňový bonus na zaplatené úroky. Pri refinancovaní by totiž došlo k strate nároku naň.

Druhou možnosťou je získanie 90 % hypotéky, teda financovanie vo výške 90 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, pričom klient potrebuje len 10 % vlastných zdrojov. Hoci väčšina bánk preferuje financovanie do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, možnosť 90 % úveru na trhu stále existuje. Pri schvaľovaní vyššieho LTV rozhoduje najmä bonita klienta, stabilita a výška príjmu, lokalita nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti. V niektorých bankách sa lokalita ani typ nehnuteľnosti výraznejšie nezohľadňujú, inde zohrávajú dôležitú úlohu pri schvaľovaní. Väčšiu flexibilitu pri 90 % financovaní aktuálne ponúkajú najmä Slovenská sporiteľňa, UniCredit Bank, pričom kľúčovým faktorom zostáva predovšetkým bonita klienta a atraktivita lokality.

Správne nastavenie financovania už pri kúpe nehnuteľnosti tak môže výrazne ovplyvniť budúcu flexibilitu klienta a jeho možnosti pri reštarte či refinancovaní hypotéky.

Foto zdroj: Unsplash.com