Hypotéky čaká zlom: Od októbra sa menia pravidlá pre mladých aj investorov

Kúpa prvej nehnuteľnosti sa stane dostupnejšou, zatiaľ čo investori budú musieť prehodnotiť svoje stratégie. Národná banka Slovenska (NBS) od 1. októbra 2026 prináša zásadné zmeny v limitoch LTV (Loan to Value), ktoré majú za cieľ priniesť na trh zdravšiu dynamiku.

Realitný trh na Slovensku je poznamenaný dvoma trendami: vlastniť nehnuteľnosť je pre mladú generáciu čoraz väčšia výzva, zatiaľ čo segment investičných bytov zažíva rekordy. Národná banka Slovenska (NBS) sa rozhodla zareagovať na aktuálnu situáciu a zavádza zmeny. Čo presne to znamená pre vás?

Ak ste mladý človek do 35 rokov a plánujete kúpu svojej úplne prvej nehnuteľnosti, máte dôvod na optimizmus. NBS od 1. októbra 2026 zvyšuje limit LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti) na 90 %.

V praxi to znamená, že pri kúpe prvého bytu či domu budete potrebovať menej vlastných úspor. Tento krok je priama odpoveď na potrebu mladých rodín a jednotlivcov, ktorým vysoké požiadavky na dofinancovanie doteraz často zatvárali dvere k vlastnému bývaniu.

Koniec éry bezhlavého investovania?

Na druhej strane, NBS výrazne sprísňuje pravidlá pre tých, ktorí nehnuteľnosti vnímajú primárne ako investíciu. Pri kúpe tretej a každej ďalšej nehnuteľnosti sa limit LTV znižuje na 70 %.

Dôvod je jasný: čísla nepustia. V roku 2025 bolo až 56 % všetkých transakcií s bytmi a domami realizovaných ľuďmi, ktorí už minimálne jednu nehnuteľnosť vlastnili. Trh bol teda silne „prehriaty“ investičným dopytom. Očakáva sa, že po zavedení týchto pravidiel sa časť investorov z trhu stiahne, čo by mohlo priniesť vytúžené upokojenie cien nehnuteľností a lepšiu dostupnosť pre ľudí, ktorí hľadajú bývanie pre seba.

Pozor na rastúce úrokové sadzby

Hoci nové pravidlá NBS môžu na prvý pohľad pôsobiť ako signál na vyčkávanie hlavne pre mladých klientov, netreba zabúdať na druhú stranu mince. Súčasné prognózy naznačujú, že ruka v ruke s týmito zmenami sa v priebehu tohto roka očakáva aj postupný nárast úrokových sadzieb. Pre mnohých záujemcov o bývanie preto nemusí byť vyčkávacia stratégia správnou cestou.

Odkladanie kúpy o niekoľko mesiacov môže v konečnom dôsledku znamenať nielen vyššiu cenu nehnuteľnosti, ale aj drahšie financovanie v podobe vyššieho úroku. Práve preto je kľúčové nechať si prepočítať aktuálne možnosti odborníkom, ktorý dokáže zhodnotiť, či je pre vašu konkrétnu životnú situáciu výhodnejšie konať teraz, alebo bude lepšie počkať na nové pravidlá.

Foto zdroj: Unsplasch.com