Ako získať hypotéku ako SZČO

Získať hypotéku ako živnostník dnes nie je nič výnimočné, no oproti zamestnancom je proces o niečo náročnejší. Banka sa totiž nepozerá na to, koľko reálne zarobíte, ale na to, čo viete oficiálne preukázať – najmä cez daňové priznanie. Práve tu vzniká najväčší problém. Mnoho podnikateľov si optimalizuje dane tak, že na papieri vyzerajú ako klienti s nízkym príjmom, a následne narazia na problém pri žiadosti o úver.

Banky považujú SZČO za rizikovejších klientov, preto si príjem prepočítavajú vlastnými pravidlami. Najčastejšie pracujú buď s percentom z obratu (zvyčajne 10 % až 60 %), alebo s čistým ziskom po zdanení. Rozdiel medzi bankami je pritom zásadný – pri rovnakých číslach môže jedna banka schváliť výrazne vyšší úver ako druhá. Samotná výška príjmu preto nestačí, rozhodujúce je aj to, ako ho konkrétna banka vyhodnotí.

Na žiadosť o hypotéku sa treba pripravovať vopred

Najčastejšou chybou je, že podnikateľ začne riešiť hypotéku až v momente, keď ju potrebuje. Vtedy už býva neskoro. Banky posudzujú celé zdaňovacie obdobie, takže ak máte podané daňové priznanie s nízkym základom dane alebo stratou, možnosti sú obmedzené. Ak plánujete kúpu nehnuteľnosti, je ideálne začať s prípravou minimálne rok dopredu. V praxi to často znamená „priznať viac“, aby banka videla dostatočný príjem. Neznamená to vzdať sa optimalizácie, ale nastaviť ju tak, aby neohrozila vašu bonitu.

Dôležitú úlohu zohrávajú aj existujúce záväzky. Každý úver, leasing či kreditná karta znižuje maximálnu výšku hypotéky. Dokonca aj kreditná karta, ktorú nevyužívate, sa môže započítať ako potenciálny dlh. Pred podaním žiadosti sa preto oplatí upratať si financie, splatiť menšie úvery a zrušiť zbytočné limity. Rovnako je dôležité mať pripravené vlastné zdroje. Banky dnes financujú približne 80 % až 90 % hodnoty nehnuteľnosti, takže zvyšok musíte pokryť z vlastných peňazí. Pri bežnom byte to predstavuje približne 20 000 až 30 000 eur.

Dostatočná výška príjmu je rôzna

Častou otázkou je, aký príjem je „dostatočný“. Presná suma závisí od regiónu a výšky úveru, no orientačne sa pohybuje približne od 1 300 € do 1 800 € v čistom mesačne. Banka pritom sleduje nielen to, koľko si môžete požičať, ale aj to, koľko vám zostane po zaplatení splátky. Preto vždy pracuje s konzervatívnejším výpočtom. Aj keď vám banka schváli vysoký úver, neznamená to, že ho máte využiť naplno. Bezpečné nastavenie je, ak splátka hypotéky nepresiahne približne 30 % až 35 % vášho príjmu, aby vám zostal priestor na bežný život aj nečakané výdavky.

Mnohí podnikatelia zvažujú aj prechod zo živnosti na s.r.o., no z pohľadu hypotéky to nebýva rozhodujúce. Dôležitejšie je načasovanie. Ak zrušíte živnosť tesne pred žiadosťou, môžete prísť o históriu, ktorú banka potrebuje a celý proces sa posunie aj o rok. Podobne sa často rieši otázka, či čakať na lepšie úrokové sadzby. V praxi sa to nemusí vyplatiť, pretože ceny nehnuteľností môžu rásť rýchlejšie než úspora na úroku. Výhodou hypotéky je, že ju viete neskôr refinancovať, no cenu nehnuteľnosti už nezmeníte.

Pri SZČO teda nerozhoduje len výška príjmu, ale najmä to, ako je celý prípad pripravený. Správne nastavené daňové priznanie, výber vhodnej banky, načasovanie a kontrola záväzkov môžu znamenať rozdiel medzi zamietnutím a hypotékou vyššou o desiatky tisíc eur. Najväčšou chybou je riešiť to na poslednú chvíľu. Ak podnikáte a plánujete vlastné bývanie, oplatí sa myslieť dopredu – ušetríte si tým peniaze, čas aj stres.

Foto zdroj: Unsplash.com